FIIS: saiba a diferença entre fundos de tijolo e fundos de papeis

fundos imobiliários
Os fundos de tijolo, também chamados de real estate ou FIIs de laje, são fundos imobiliários que investem na aquisição de imóveis físicos, geralmente grandes empreendimentos imobiliários. Esses imóveis são adquiridos pelo fundo visando o ganho com aluguel. Os FIIs de laje também podem investir na construção de empreendimentos para posteriormente aluga-lós para gerar renda ou vendê-los com lucro. Ou seja, todo o lucro desse tipo de fundo advém dos aluguéis ou da negociação de imóveis físicos. Normalmente os fundos de tijolo investem em shoppings centers, agências bancárias, galpões logísticos, prédios universitários, hospitais, hotéis ou em lajes corporativas (escritórios de alto padrão).

São chamados de FIIs de papeis aqueles que não investem na aquisição de imóveis físicos, mas sim na compra de cotas de outros fundos imobiliários ou de títulos de renda fixa que são atrelados a imóveis, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Por possuírem uma ampla diversificação, estes fundos imobiliários são considerados bem seguros, porém são mais indicados para quem está em busca das distribuições de rendimentos. A valorização das cotas dos FIIs de papeis costuma ser bem mais lenta do que os fundos de tijolo, pois eles distribuem 95% dos rendimentos obtidos e não contam com a valorização dos imóveis em carteira (como é o caso dos fundos de tijolo).

Também existem os fundos imobiliários híbridos, que são uma combinação de fundo de tijolo e fundo de papel. Ou seja, investem em imóveis físicos e também em títulos de renda fixa e outros FIIs. A vantagem dos FIIs híbridos está na maior diversificação da carteira do fundo, o que naturalmente acaba diminuindo os riscos do investimento.

Além da classificação pela forma de investimento, os fundos imobiliários também são classificados pela quantidade de ativos que possuem em carteira. Chama-se de monoativos aqueles fundos que possuem apenas um empreendimento como a fonte de renda. Já os multiativos são os que possuem um portfólio diversificado. Logicamente os FIIs multiativos geram uma segurança maior para os cotistas, pois o rendimento do fundo não fica dependente de um único empreendimento ou inquilino. Em um fundo monoativo, um problema no empreendimento ou a saída de um inquilino, pode gerar uma grande desvalorização nas cotas do fundo. Por outro lado, costumam ser fundos que geram uma maior rentabilidade aos cotistas (assim como em qualquer investimento, quanto maior a rentabilidade, maior será o risco).

Apesar de tudo que foi dito até aqui, não é possível afirmar que um tipo de fundo imobiliário é melhor que o outro. O investidor pode comprar um fundo monoativo, almejando maior rentabilidade, mas nesse caso é recomendável que ao menos faça uma diversificação por conta própria, através da compra de outros FIIs, para amenizar os riscos. Por fim, cabe salientar que o maior risco existe quando o investidor não sabe o que está fazendo. Por isso estude bastante e busque informações sobre os fundos imobiliários antes de tomar qualquer decisão de compra.

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