Introdução aos Fundos Imobiliários (fiis)

Investir em Fundos de Investimento Imobiliário
Os Fundos Imobiliários (FII) são uma ótima opção para quem deseja investir em negócios imobiliários, seja na construção de empreendimentos imobiliários, em imóveis prontos ou em títulos financeiros imobiliários.

Os FII são fiscalizados pela CVM e administrado por instituições financeiras. São negociados através de cotas, que totalizam o valor mobiliário do fundo. Toda essa parte de negociação das cotas ocorre através da B3, de forma muito parecida com a negociação com ações, inclusive nos mesmos horários de pregão.

É possível comprar cotas de Fundos Imobiliários participando da IPO (Oferta Pública) ou após a IPO. Por exemplo, se o fundo precisa arrecadar determinada quantia para adquirir um imóvel, essa quantia será dividida em cotas que serão vendidas para investidores. O investidor tendo interesse na oferta pode realizar sua reserva através da corretora ou comprar as cotas depois da IPO, isso significa comprar de outros investidores através do próprio Home Broker.

O lucro dos detentores das cotas pode vir tanto da valorização das mesmas, como também do pagamento dos rendimentos gerados por aluguéis, por exemplo. Vale lembrar que no mínimo 95% do lucro líquido do Fundo é distribuído aos cotistas.

Vantagens em relação a comprar um imóvel

✔ Mesmo com pouco dinheiro, é possível investir em empreendimentos imobiliários de alto padrão.

✔ O investidor pode diversificar comprando cotas de vários fundos, de empreendimentos de localidades e segmentos diferentes, como shoppings, imóveis comerciais ou residenciais, etc. Existem vários tipos de fundos imobiliários para investir:

- Fundo de desenvolvimento: Investe em projetos imobiliários buscando lucro com a venda de imóveis prontos ou loteamentos.
- Fundo de fundos: Investe em cotas de outros fundos imobiliários, promovendo uma boa diversificação. Ou seja, com a compra de um FII o investidor estar investindo indiretamente em vários diferentes.
- Fundo de papel: aplicam em grande parte em recebíveis imobiliários, títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário.
- Fundo de tijolo: Investe em imóveis físicos para buscar rendimentos mensais a partir dos alugueis.

✔ O fato de estar comprando uma participação e não depender somente de um locatário reduz risco de inadimplência ou desocupação do imóvel.

✔ O investidor não precisa se preocupar com tarefas relativas à administração dos imóveis, que são de responsabilidade de um administrador (instituição financeira -> uma corretora por exemplo). É importante o investidor ler o Regulamento para conhecer as taxas que serão cobradas pelo Fundo, como a taxa de administração que geralmente é um percentual anual cobrado sobre o patrimônio do fundo. De qualquer modo, as rentabilidades apresentadas pelos fundos já são líquidas da taxa de administração.

✔ Maior liquidez que o investimento direto em imóveis. Além disso, você pode se desfazer de parte das cotas, não é como um imóvel que para resgatar o dinheiro obrigatoriamente terá que vendê-lo por inteiro.

✔ Há isenção de I.R sobre os rendimentos mensais (alugueis), para pessoas físicas. Desde que o cotista possua menos de 10% das cotas do fundo, o fundo tenha pelo menos 50 cotistas pessoas físicas e as cotas sejam negociadas exclusivamente em Bolsa ou Mercado de balcão organizado.

FIIS: saiba a diferença entre fundos de tijolo e fundos de papel

fundos imobiliários
Os fundos de tijolo, também chamados de real estate ou FIIs de laje, são fundos imobiliários que investem na aquisição de imóveis físicos, geralmente grandes empreendimentos imobiliários. Esses imóveis são adquiridos pelo fundo visando o ganho com aluguel. Os FIIs de laje também podem investir na construção de empreendimentos para posteriormente aluga-lós para gerar renda ou vendê-los com lucro. Ou seja, todo o lucro desse tipo de fundo advém dos aluguéis ou da negociação de imóveis físicos. Normalmente os fundos de tijolo investem em shoppings centers, agências bancárias, galpões logísticos, prédios universitários, hospitais, hotéis ou em lajes corporativas (escritórios de alto padrão).

São chamados de FIIs de papeis aqueles que não investem na aquisição de imóveis físicos, mas sim na compra de cotas de outros fundos imobiliários ou de títulos de renda fixa que são atrelados a imóveis, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Por possuírem uma ampla diversificação, estes fundos imobiliários são considerados bem seguros, porém são mais indicados para quem está em busca das distribuições de rendimentos. A valorização das cotas dos FIIs de papeis costuma ser bem mais lenta do que os fundos de tijolo, pois eles distribuem 95% dos rendimentos obtidos e não contam com a valorização dos imóveis em carteira (como é o caso dos fundos de tijolo).

Também existem os fundos imobiliários híbridos, que são uma combinação de fundo de tijolo e fundo de papel. Ou seja, investem em imóveis físicos e também em títulos de renda fixa e outros FIIs. A vantagem dos FIIs híbridos está na maior diversificação da carteira do fundo, o que naturalmente acaba diminuindo os riscos do investimento.

Além da classificação pela forma de investimento, os fundos imobiliários também são classificados pela quantidade de ativos que possuem em carteira. Chama-se de monoativos aqueles fundos que possuem apenas um empreendimento como a fonte de renda. Já os multiativos são os que possuem um portfólio diversificado. Logicamente os FIIs multiativos geram uma segurança maior para os cotistas, pois o rendimento do fundo não fica dependente de um único empreendimento ou inquilino. Em um fundo monoativo, um problema no empreendimento ou a saída de um inquilino, pode gerar uma grande desvalorização nas cotas do fundo. Por outro lado, costumam ser fundos que geram uma maior rentabilidade aos cotistas (assim como em qualquer investimento, quanto maior a rentabilidade, maior será o risco).

Apesar de tudo que foi dito até aqui, não é possível afirmar que um tipo de fundo imobiliário é melhor que o outro. O investidor pode comprar um fundo monoativo, almejando maior rentabilidade, mas nesse caso é recomendável que ao menos faça uma diversificação por conta própria, através da compra de outros FIIs, para amenizar os riscos. Por fim, cabe salientar que o maior risco existe quando o investidor não sabe o que está fazendo. Por isso estude bastante e busque informações sobre os fundos imobiliários antes de tomar qualquer decisão de compra. 

Apuração e Declaração do Imposto de Renda FII's

Como já dito anteriormente, os rendimentos mensais, na grande maioria das vezes, acabam sendo isentos de IR para pessoas físicas. Na declaração anual do Imposto de Renda de Pessoa Física, esses rendimentos devem ser especificados em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis -> Outros".

Porém, o rendimento vindo da compra e venda das cotas não possui nenhum tipo de isenção e deve ser pago 20% de IR sobre o lucro mensal apurado, via DARF 6015, até o final do mês subsequente ao de apuração. Para diminuir a base na qual incidirá o imposto é permitido descontar do lucro as taxas operacionais (ex: corretagem e emolumentos) envolvidas nas transações de compra e venda dos FIIs.

Também é permitido utilizar prejuízos passados obtidos com Fundos Imobiliários para abater o lucro. Mas veja bem: apenas prejuízos com FII's. Não é permitido utilizar prejuízos de ações, por exemplo, para abater o IR a pagar sobre lucro de Fundos Imobiliários.

Após aplicar os 20% sobre o lucro no qual deverá incidir o IR, ainda é possível descontar do valor a pagar, o IR que foi retido na fonte (IRRF) pela corretora. OBS: IRRF é informado nas notas de corretagem.

Na declaração anual do Imposto de Renda de Pessoa Física os Ganhos de Capital (vindo de compra e venda das cotas) devem ser colocados em "Renda Variável -> Operações Fundo Invest. Imobiliário". Se o investidor virou o ano comprado em Cotas, deve informá-las na ficha de "Bens e Direitos -> Código 73" especificando o nome do fundo, CNPJ, corretora custodiante, quantidade e valor total (custo de aquisição das cotas).

❗ No IRPF 2022, em Bens e Direitos utilizar o Grupo 07 "Fundos" - Código "03 - Fundos de Investimento Imobiliário (FII)".

✅ Quem precisar de um passo a passo completo sobre apuração e declaração do IR de FIIs, sugiro a aquisição do IR Blindado. SAIBA MAIS

CLIQUE AQUI e conheça os FII listados na B3. 

Para quem deseja aprender mais e procura um fórum de fundos imobiliários, sugiro os sites https://www.clubefii.com.br/ e https://tetzneremacao.wordpress.com/

Comentários

  1. Boa tarde, gostaria de saber se eu posso compensar prejuízo de FII com lucro em ações e opções, sendo operação normal?
    Obrigado.

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    1. Boa noite! Não pode. Prejuízo de FIIs só pode ser utilizado para abater lucro em FIIs.

      IN RFB 1585 art. 37

      § 2º Para efeitos do disposto no inciso I do § 1º, as perdas incorridas na alienação de cotas de fundo de investimento imobiliário só podem ser compensadas com ganhos auferidos na alienação de cotas de fundo da mesma espécie.

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  2. Boa noite, em abril de 2021 fiz a venda de meus direitos de subscrição de um Fii e tive prejuízo, posteriormente fiz a venda de cotas de um Fii e tive lucro, pergunto posso para efeito d3 DARF abater esse prejuízo desse lucro, mesmo que a venda tenha sido em junho e os fundos sejam de tikers diferentes???

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    1. Olá! Sim pode abater esse prejuízo do direito de subscrição vendido em abril, do lucro obtido em junho (prejuízos se acumulam e podem ser utilizados para abater ganhos do mesmo mês ou meses subsequentes). O fato de serem meses diferentes e tickers diferentes não tem importância, o que importa é se tratar de ativos relacionados ao mercado de fundos de investimento imobiliário.

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  3. O que caracteriza fundos da mesma espécie????

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    1. Qualquer FII, por exemplo, SNFF11, VISC11, BRCR11, DEVA11, RBVA11, XPML11, HCTR11, entre os outros vários existentes na bolsa, são todos fundos de mesma espécie (todos eles são fundos de investimento imobiliário).

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  4. Muito obrigado, esclareceu bastante este site esta realmente de parabéns, valeu mesmooo muito obrigado

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